De sociale woningbouw komt niet op gang

In februari kwam Aedes, de vereniging voor woningcorporaties, met resultaten van een enquête onder corporaties. De 171 respondenten gaven aan waar de knelpunten liggen voor het bouwen van nieuwbouw. ‘Als die niet worden opgelost, komt de nieuwbouw van voldoende sociale huurwoningen zwaar onder druk,’ stelt het rapport.

Een van de belangrijkste knelpunten is het gebrek aan bouwlocaties. Veertig procent van de respondenten ziet dit als een probleem. Ook het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) merkt dit. De Utrechtse corporaties willen flink bouwen: zo’n 8.700 woningen in vijf jaar. Maar de locaties zijn onzeker.

‘Als je een lijst zou maken met locaties, dan hebben we tot 2025 in principe genoeg plek,’ zegt Hans van Harten, secretaris van het RWU. ‘Maar in de praktijk worden projecten toch naar achteren geschoven. Dan zijn de locaties te ingewikkeld, vooral binnenstedelijk.’

‘Er wordt te optimistisch gedacht. In de regio zouden we 1800 tot 2.000 woningen per jaar bouwen, maar we bouwen nu maar de helft. Dat lijkt gek als je wel het geld hebt.’

Tekst gaat verder onder de afbeelding

‘Met ons onderzoek willen we voornamelijk laten zien dat er een gat zit tussen droom en realiteit,’ zegt een woordvoerder van Aedes. ‘Een groot deel daarvan zit hem in de lange procedures en een gebrek aan goede bouwlocaties. Dat laatste speelt door heel het land, maar met name in de grote en middelgrote steden.

‘Vaak heeft dat te maken met de grondprijs. Wij kunnen geen hoge huur vragen van onze huurders, dus voor rendabele projecten kunnen wij niet bouwen op grond met een hoge grondprijs. Gemeenten hebben dan eerder de neiging om naar andere partijen te kijken, die wel veel geld voor de grond kunnen betalen.’

Volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is dat niet waar. ‘Gemeenten zijn juist ontzettend bezig om te kijken wat voor huizen nodig zijn en waar ze moeten komen,’ zegt een woordvoerder. ‘Waar komt sociale huur, waar komt middenhuur, en waar komen koopwoningen. Het is ook een misvatting dat gemeenten veel grond hebben. Ze hebben juist in de tijd van de crisis veel afgestaan, want het was te duur om de grond aan te houden.’

Planoloog Jeroen Niemans vindt ook dat sociale woningbouw een hoge prioriteit heeft bij gemeenten. ‘Bij een woningbouwproject leggen gemeenten verplicht een percentage sociale woningbouw op. In veel gemeenten zie je dat er recent voor is gekozen dit verplichte percentage te verhogen.

‘In Amsterdam gaan ze daar het verst in en hebben ze bijvoorbeeld de verplichting om veertig procent sociale woningbouw te realiseren, waar andere gemeenten voor dertig procent gaan.

‘Het probleem is dus niet gebrek aan politieke aandacht. Maar: het levert op korte termijn niet veel op. Het effect van deze politieke maatregelen zie je pas concreet over een paar jaar terug, want de projecten die nu worden opgeleverd zijn nog ontworpen en gebouwd op basis van ‘oude’ eisen. Je kunt niet de spelregels veranderen tijdens de wedstrijd.’

Tekst gaat verder onder de afbeelding

De VNG maakt zich zorgen om het tekort. ‘Het is jammer als iedereen naar elkaar gaat wijzen, want het tekort is echt een probleem. De doelgroep voor sociale huurwoningen groeit. Denk aan ouderen, of gescheiden mensen. En de woningmarkt zit op slot door het tekort aan middenhuur en betaalbare koopwoningen, dus is er ook geen doorstroming.’

Aedes beaamt dat. ‘Met name in de steden is er echt een tekort aan woningen tussen de 700 en 1000 euro aan huur. Er zijn vaak alleen appartementen van veertig tot vijftig vierkante meter. Dat is voor een gezin te klein. Als die net boven de inkomensgrens van sociale huur zitten, dan hebben die echt een gigantisch probleem.’

Planoloog Jeroen Niemans stelt dat de strenge regels voor corporaties ook voor vertraging zorgen. Vanuit de wet is bepaald dat ze zich moeten focussen op hun kerntaken, dus sociale huurwoningen bouwen. Andere projecten mogen zij niet zomaar doen. Dit wordt ook wel de markttoets genoemd.

‘Het is zo dat we in Nederland eigenlijk geen woningbouwprojecten realiseren met alleen maar sociale woningbouw. Het is altijd een mix. Nu een corporatie zo’n project niet zelf kan ontwikkelen, is er altijd een samenwerking nodig met een commerciële ontwikkelaar. Dat maakt een project extra ingewikkeld.’

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is bezig met het wetsvoorstel Wet Maatregelen Middenhuur. Hierin staan wijzigingen voor de huidige woningwet, om meer middenhuur te realiseren. De wetswijziging zou ervoor moeten zorgen dat het makkelijker wordt voor corporaties om te bouwen buiten hun kerntaken.

Tekst gaat verder onder de banner

Het grootste knelpunt om nieuwbouw te realiseren zijn de sterk stijgende bouwkosten; 46 procent van de respondenten zegt dit. Volgens de woordvoerder van Aedes gaan deze kosten ook niet snel zakken. ‘De stijging heeft meerdere oorzaken. Door krapte van bouwpersoneel en materialen stijgen prijzen sowieso. Daarnaast verbeteren de materialen, wat ze duurder maakt, én worden meer eisen gesteld aan duurzaamheid, wat het bouwen duurder maakt.’

Van Harten van het RWU maakt zich hier nog niet zo druk om. ‘We hebben nu wel de middelen, zeker om die 8.700 woningen te bouwen. De schaarste van materialen en personeel is bijzaak. Het maakt het ingewikkeld om tempo te maken. We maken ons wel zorgen over de financiële situatie op lange termijn, zeker als van ons wordt gevraagd om te verduurzamen.’

Tekst gaat verder onder de afbeelding

Ondertussen nemen de wachtlijsten voor de sociale huur toe. ‘Er zijn wachtlijsten van tien jaar,’ zegt Van Harten. ‘Er moeten dus nu woningen bij komen, bijvoorbeeld via tijdelijke woningbouw.’ Van Harten noemt als voorbeeld Place2BU, een woonproject in de wijk Leidsche Rijn, in Utrecht. Het complex bestaat uit vier woongebouwen, met 490 studio’s en een aantal gemeenschappelijke ruimtes. ‘Dit project laat zien dat je in een korte tijd veel kan bouwen.’

Op 13 maart werd een motie in de Tweede Kamer aangenomen, die pleitte voor het realiseren van 15.000 flexwoningen per jaar. Van Harten wijst wel op een nadeel van tijdelijke woningbouw. ‘Het zijn dure projecten. Omdat het tijdelijk is, worden de woningen na tien jaar afgebroken of verplaatst. Dat is wettelijk bepaald. Het is dan de bedoeling dat er ergens opvolging is voor de woningen.

‘Maar dat is er niet altijd. Dat betekent dat je maar tien jaar hebt om het project rendabel te maken. Bij normale sociale huurwoningen is deze periode veel langer. Maar je kunt de huur niet hoog maken, want dan kunnen de mensen waarvoor de woningen bedoeld zijn er niet wonen.’

Ook Niemans vindt financiering een knelpunt. ‘Waar het in mijn ogen politiek aan ontbreekt, is het besef dat sociale woningbouw gewoon geld kost. Dus als je als politiek meer sociale woningbouw wilt, moet je ook bereid zijn daarin te investeren. Ik hoor de politiek nu wel vaak betaalbare woningen eisen, maar dat klinkt wel een beetje als ‘gratis bier’ als je niet ook bereid bent daarin te investeren.’

Ook de VNG vraagt om investeringen. ‘Wij vragen eigenlijk twee dingen: Meer investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties, bedoeld voor verduurzaming en onderhoud van sociale huurwoningen, en voor nieuwbouw. Daar komen de corporaties nu niet aan toe. En we vragen subsidie voor dekking van onrendabele projecten in binnenstedelijke herstructurering. Bijvoorbeeld voor kosten van bodemsanering of het bouwen van openbare parkeergarages.’

Minister Kajsa Ollongren van BZK sluit dan ook sinds kort met meerdere regio’s zogeheten woondeals. Met de deals investeert het Rijk in de regio’s en werkt samen om zo snel mogelijk nieuwe woningen te bouwen in gebieden waar het tekort het grootst is.

Het RWU pleit voor een versoepeling van de zogeheten ‘rode contouren’ om meer bouwlocaties te creëren. De contouren zijn grenzen tussen het stedelijk en landelijk gebied. Buiten de rode contouren mag niet zomaar gebouwd worden, zodat het groen beschermt blijft.

‘Alles wat je in de stad kunt bouwen, moet je bouwen,’ vindt Van Harten. ‘Maar dat gaat in deze regio niet genoeg zijn, zeker niet na 2025. En natuurlijk moet je niet het landschap volbouwen. Maar er zijn zeker wel plekken buiten de rode contouren waar het kan.’

Tekst gaat verder onder de afbeelding

‘Tot een halfjaar geleden waren de rode contouren heilig. Nu komt er een beetje beweging in. En een versoepeling moet nu komen, want als je vandaag een locatie aanwijst om te gaan bouwen, dan duurt het nog jaren voordat je daadwerkelijk kunt bouwen.’

Planoloog Jeroen Niemans is wat sceptischer. ‘Rode contouren loslaten is geen oplossing. Het gaat erom dat je goede plannen maakt. Discussie over rode contouren vind ik een non-discussie, want het zegt niks over welke woningen je bouwt.

‘Ik werk nu bijvoorbeeld aan een onderzoek over hoe realistisch de woningbouwambities zijn in een middelgrote stad. Conclusie is dat de kwantitatieve ambities, dus het aantal woningen, realistisch is. Daar is plek genoeg voor binnen de bestaande stad. Maar het draait vooral om de kwalitatieve ambities. Dus wat voor woningen bouw je, hoe duurzaam zijn ze, en hoeveel woningen moeten sociale woningbouw zijn? Die bepalen of een plan realistisch is.'

Meer weten over de woningmarkt? Kijk dan aflevering twee van 'De Publieke Tribune': Krijg ik nog een woning?